企业融资(负债)需要付出一定的利息成本,通常把利息成本对额外收益和额外损失的效应称为财务杠杆作用。当投资利润率大于负债利息率时,财务杠杆将发生积极的作用,企业所有者获得更大的额外收益。当投责利润率小于负债利息率时,财务杠杆将发生负面的作用,企业所有者承担更大的额外损失。这些额外损失便构成了企业的财务风险,甚至导致破产。
材料一我国房地产企业近年来的融资变化情况
融资类型 | 2016 (亿元) | 2017 (亿元) | 变化额度 (亿元) | 同比变化 | |
银行贷款 | 新增房地产贷款 | 56700 | 56000 | —700.0 | 微幅下调 |
其他资金居民端 | 个人按揭贷款 | 24402.94 | 23906.31 | —496.63 | 微幅下调 |
定金及预收款 | 41952.14 | 48693.57 | 6741.43 | 大幅上升 | |
债券融资 | 公司债 | 6877.98 | 616.1 | —6261.9 | 大幅下降 |
注:按照房金总资产规模分类,平均规模以上企业更依赖银行借款,而平均规模以下企业则更加依赖其他借款。
材料二房地产行业是典型的资本密集型行业,对杠杆的依赖性强。为解决部分房地产企业开发资金不足问题,加快城镇住房建设,1994年建设部出台了《城市商品房预售管理办法),俗称商品房预售制,是指房地产开发企业将尚未竣工的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。而如今。市场传出了取消预售制的传言,使得不少房企充满了危机感。不少房企主动采取去杠杆的策略,并通过各种方式加快回收资金,把投资增速放缓,以提升自身的风险防御能力。
取消预售制是否会成为房价实质性降价的转折点?有人认为,不一定,但肯定会加速房企的洗牌。在货币环境持续扩张、土地成本不断攀升的背景下,加上大量刚需支撑等因素的存在,房价尚未形成价格实质性拐点的基础。
(1)对比分析材料一中房企近两年来通过各融资渠道获得的资金有何特点。产业 | 产能利用率 |
钢铁 | 约72% |
水泥 | 约73.7% |
电解铝 | 约71.9% |